DM 27/11/2001
Compravendita immobiliare
rogito notarile per acquisto e vendita di immobili residenziali e commerciali. IVA 22%.
Parametri del calcolo
Onorario indicativo DM 27 novembre 2001: tariffe notarili a scaglioni
Totale parcella
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Esempio di calcolo
Prendiamo un appartamento acquistato a 250.000 €. L'onorario è calcolato a scaglioni progressivi: le aliquote sono più alte sui primi scaglioni e scendono al crescere del valore.
| Voce | Valore |
|---|---|
| Valore dell'atto | 250.000 € |
| Onorario indicativo | 3.950,00 € |
| IVA 22% | 869,00 € |
| Totale onorario | 4.819,00 € |
| Imposte e tributi | da aggiungere, vedi sotto |
L'onorario è la parte più piccola del conto
Chi si spaventa davanti alla «parcella del notaio» quasi sempre sta guardando un totale in cui l'onorario pesa poco. La maggior parte della somma sono imposte che il notaio riscuote per conto dello Stato e riversa all'erario: non le trattiene lui. Per un acquisto da privato con i benefici prima casa si pagano imposta di registro del 2% (con un minimo di 1.000 €), imposta ipotecaria di 50 € e imposta catastale di 50 €. Se invece vendi un'impresa con vendita soggetta a IVA, si paga IVA al 4% sul prezzo e le tre imposte sono dovute in misura fissa.
Il prezzo-valore, cioè come pagare meno imposte legalmente
È l'agevolazione più sottovalutata dell'acquisto di una casa. Nelle compravendite di immobili abitativi tra privati, con acquirente persona fisica, si può chiedere che le imposte siano calcolate sul valore catastale invece che sul prezzo pattuito: si prende la rendita catastale, la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per 115,5 nel caso della prima casa. Siccome il valore catastale è quasi sempre più basso del prezzo di mercato, la base imponibile scende e con essa l'imposta di registro.
Il prezzo-valore va chiesto nell'atto
Non è automatico e non si recupera dopo: la richiesta va formulata espressamente al notaio in sede di rogito. È il motivo per cui conviene parlarne prima, quando si concorda l'incarico, e non scoprirlo leggendo la nota di liquidazione. Il prezzo va comunque dichiarato per intero in atto: il prezzo-valore riguarda la base imponibile delle imposte, non consente di dichiarare un prezzo diverso da quello reale.
Cosa fa variare l'onorario
- Il valore dell'atto, che determina lo scaglione applicato.
- Il numero di parti e di immobili. Più venditori, più acquirenti o più unità catastali significano più visure, più controlli e un atto più lungo.
- Le verifiche preliminari. Visure ipotecarie e catastali, verifica della provenienza e dello stato civile delle parti sono attività che precedono il rogito.
- Le complicazioni. Provenienza donativa, immobile gravato da ipoteca da cancellare, successioni non trascritte o difformità catastali allungano il lavoro.
Un'avvertenza che vale per ogni atto: la tariffa notarile non esiste più. I minimi obbligatori sono caduti nel 2006 e la tariffa è stata abrogata nel 2012, quindi l'onorario è liberamente concordato fra le parti e il notaio. La cifra che calcoli qui è una stima di mercato costruita sugli scaglioni storici, non un importo dovuto: chiedere due o tre preventivi scritti sullo stesso atto è la cosa che fa più differenza sul conto finale.
Domande frequenti